Tudo que você precisa saber sobre consórcio de imóveis

consorcio de imoveis

 

Comprar a casa própria é o sonho de 49% dos brasileiros com idade entre 18 e 64 anos, segundo pesquisa da GEM Brasil 2018. A maioria dessas pessoas não consegue realizar esse sonho porque tem dificuldade em conciliar as despesas do mês com esse investimento. Neste cenário, o consórcio de imóveis tem despontado no Brasil entre as principais alternativas para a aquisição da casa própria. Em cada três pessoas que compram um imóvel hoje no país, uma escolhe esse sistema.

Muitas dessas pessoas já pensaram em financiar, mas esbarraram nas altas taxas de juros, entrada e parcelas pesadas. Outras, tiveram esperanças de conseguir conquistar a casa própria com o novo financiamento imobiliário anunciado pela Caixa Econômica, em agosto, mas perceberam que assumir os riscos da inflação pode ser perigoso.

Tem ainda um terceiro grupo que já considerou comprar imóvel na planta, mas constatou que também é um procedimento caro, com alto risco e sem garantias de receber o imóvel do jeito que planejou. Diante dessas possibilidades, o consórcio de imóveis tem se mostrado a alternativa mais rápida, barata, segura e, portanto, mais vantajosa.

Se você quer comprar um imóvel e está buscando uma maneira de fazer isso conciliando as despesas do mês e o aluguel, continue a leitura para descobrir o funcionamento de um consórcio imobiliário.

Como funciona o consórcio de imóveis

como funciona o consorcio de imoveis

Basicamente, o consórcio imobiliário funciona da seguinte maneira: imagine um grupo de pessoas que quer comprar a casa própria, mas ninguém tem todo o valor para pagar à vista. Essas pessoas se unem e formam um grupo, e todos contribuem com parcelas mensais formando um caixa.

Com esse valor arrecadado todo o mês, é possível liberar o crédito integral para um ou mais consorciados, dependendo do saldo do grupo. Mas como saber quem recebe o crédito primeiro? A administradora organiza assembleias mensais onde sorteia o número das cotas vencedoras.

O tempo de duração de um consórcio de imóveis varia conforme as necessidades e condições de cada participante, mas geralmente costuma ser aproximadamente 180 meses. Além de ser um período bastante pequeno, se comparado com os 420 meses dos financiamentos imobiliários, num consórcio não há necessidade de pagar nenhum valor de entrada, nem absolutamente nada de juros (apenas uma taxa administrativa cerca de 10 vezes menor que os juros dos financiamentos).

Vale destacar que a contemplação de todos os participantes do grupo dentro do período acordado é garantida por Lei, portanto, não existe a possibilidade de não ser sorteado.

Como é a burocracia do consórcio de imóveis

Entrar num consórcio é muito fácil, não há análise de crédito e nem necessidade de apresentar comprovantes. No entanto, é importante manter a organização das finanças, pois, após a contemplação, existem algumas condições para a liberação do crédito.

Entre as exigências:

  • Apresentação de documentação pessoal (RG ou CNH), CPF (ou CNPJ)
  • Comprovante de renda
  • Comprovante atualizado de residência
  • Documentação do imóvel.

A administradora precisa ter certeza de que você poderá quitar as parcelas restantes após a contemplação, portanto, o imóvel que você comprar servirá como garantia até o término do pagamento do plano.

Como adiantar a contemplação no consórcio de imóveis

A maneira tradicional de receber o crédito num consórcio é pelos sorteios mensais, no entanto, tem muita gente com pressa, necessitando do crédito mais rapidamente para comprar seu imóvel.

Nesses casos, você pode utilizar alguma reserva pessoal, inclusive o seu FGTS, para ofertar um lance. Isso significa que aquele valor que seria utilizado para dar a entrada em um financiamento, pode servir para fazer essa oferta de lance e adiantar a contemplação no consórcio.

Essa oferta nada mais é do que antecipar algumas prestações do seu consórcio para o grupo. Se for o maior lance do mês, você é contemplado e escolhe como quer descontar o valor que ofertou: se reduzindo as parcelas ou o prazo do seu plano. Caso não tenha nenhum valor de reserva, você também pode ofertar um lance embutido, usando um percentual do próprio crédito para fazer a oferta. Também existe a possibilidade de ofertar esses dois tipos de lances juntos.

Se você quer entender melhor essa estratégia dos lances, assiste esse vídeo que explicamos os detalhes:

Como usar o FGTS no consórcio de imóveis

Para consórcio de imóveis residenciais, é possível utilizar até 100% do seu FGTS para ofertar um lance. Basta apresentar o extrato do seu Fundo de Garantia à administradora. Esse lance tem as mesmas características do lance embutido: se o seu crédito é de R$ 200 mil, por exemplo, e você fizer uma oferta de R$ 30 mil com seu FGTS, a administradora vai disponibilizar R$ 170 mil para você adquirir sua casa.

Ao todo, você terá os R$ 200 mil para a compra do imóvel. Isso acontece porque o valor ofertado no lance não é pago à administradora, e sim diretamente ao vendedor do imóvel. Mas, para utilizar o Fundo de Garantia como lance, o consorciado deve comprovar que trabalha, no mínimo, há três anos sob o regime do FGTS.

Além da oferta de lance, num consórcio de imóveis ainda há a possibilidade de usar o FGTS para pagar parte das prestações, complementar a carta de crédito e amortizar ou liquidar o saldo devedor.

NÃO pode usar o FGTS num consórcio de imóveis quem:

  • – É proprietário de algum imóvel residencial – em construção ou concluído – no município em que reside, onde trabalha ou nas cidades vizinhas;
  • – É proprietário de imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Quais sãos as taxas do consórcio de imóveis

A grande vantagem do consórcio é que não há qualquer cobrança de juro sobre o valor do crédito, portanto, esta é provavelmente a principal razão do consórcio imobiliário estar se aproximando rapidamente de 1 milhão de participantes no Brasil.

numero de participantes do consorcio de imoveis (1)

Entretanto, existem alguns percentuais embutidos nas parcelas que, juntos, costumam ficar cerca de 10 vezes menor que os juros dos financiamentos, por exemplo, e são essenciais para o bom funcionamento dos grupos.

Que percentuais são esses? Confira:

Fundo Comum

Serve para formar a grande poupança que será destinada à compra do imóvel pelos contemplados. A referência é o preço vigente do bem no dia da Assembleia Geral Ordinária, diluído nas parcelas. A contribuição pra este fundo é definida a partir do percentual do preço do bem, que pode ser 100% (ou o percentual estabelecido em contrato), divido pelo número de meses do grupo.

Ou seja, se o grupo tiver prazo de 60 meses, dividido por 100 (%), o valor será de 1,6667% ao mês. Veja este exemplo abaixo com o valor de crédito de R$ 30 mil para este período, que está disponível no site da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios):

fundo comum do consorcio de imoveis

Taxa de Administração

A Taxa de Administração, também definida em contrato, serve para quitar os custos operacionais e para gerenciar o grupo. Normalmente, fica entre 15 a 20% do valor total do imóvel, também dividido entre todas as parcelas. Ou seja, para um plano de 180 meses, a Taxa de Administração fica em média 0,12% ao mês.

Fundo de Reserva

Já imaginou como fica o grupo de consórcio se um ou mais consorciados atrasarem as parcelas? O Fundo de Reserva existe para evitar que o grupo seja prejudicado em casos de inadimplência, por exemplo. O valor deste Fundo também varia de acordo com cada plano, mas geralmente é de 1%, diluído em todas as parcelas.

É uma medida de segurança, por isso, se no final do grupo ainda houver dinheiro neste fundo, todo ele é distribuído proporcionalmente aos participantes.

Seguro

No consórcio de imóveis, existe uma taxa que protege os consorciados de imprevistos, como o Seguro de Vida, que garante o pagamento do consórcio em caso de falecimento; o Seguro Desemprego, caso algum membro fique desempregado; e também para quebra de garantia, se algum consorciado deixar de pagar as parcelas depois que já tenha adquirido o imóvel. O cálculo depende das condições acordadas junto à seguradora. Mas, geralmente fica definido um valor fixo acrescido nas parcelas.

Como proceder após a contemplação

Após a contemplação, quando escolher o imóvel que deseja, você deve informar à administradora que, por sua vez, fará o processo da compra. Portanto, o crédito não cai na sua conta, e sim é usado para comprar o bem. Lembrando que é preciso estar com suas finanças em dia para conseguir cumprir com as exigências dais quais já mencionamos.

Com um consórcio imobiliário, é possível comprar qualquer tipo de imóvel ou construir – de casa nova, usada, apartamento ou mesmo um terreno – desde que ele esteja legalizado e com a documentação em dia.

Como conseguir crédito IMEDIATO com consórcio contemplado

Para quem precisa de crédito rapidamente para investir num imóvel, mas não quer pagar as altas taxas de juros de empréstimos e financiamentos, a compra de uma carta de crédito contemplada é uma excelente solução. Basta que você adquira um consórcio contemplado, ou seja, uma cota que já foi contemplada, cujo dono decidiu vender.

Você adquire essa carta de crédito quitando o valor que ela custou até o momento da contemplação, mais um spread ao dono original da cota, assumindo as parcelas restantes. Mesmo com esse investimento inicial e com o ágio ao dono da carta, levantar crédito desta maneira é muito mais barato do que através das linhas tradicionais; daí o motivo da procura por consórcios contemplados ser maior do que a oferta.

Se você acredita que um consórcio contemplado pode ser interessante para você, baixe gratuitamente agora mesmo nosso Guia Definitivo do Consórcio Contemplado, basta preencher o formulário abaixo:

Simule seu investimento num consórcio de imóveis

Agora que você conhece melhor o funcionamento do consórcio de imóveis, já pode decidir com mais propriedade o que é mais vantajoso para você. Caso você queira saber com mais exatidão o valor que você teria que investir por mês para conquistar o seu imóvel com esse sistema, você pode fazer uma simulação rápida, automática e gratuita, basta clicar na imagem abaixo:

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